Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, dass unter Umständen bereits bei einem Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten die fristlose Kündigung von gewerblichen Mietern gerechtfertigt sein kann. Hierbei muss es sich jedoch um einen erheblichen Teil der Miete handeln, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB. Auch ein die Miete für einen Monat unterschreitender Gesamtrückstand kann im gewerblichen Mietverhältnis demnach erheblich sein. Es müssen jedoch dann besondere Umstände des Einzelfalls hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere auch die finanzielle Situation des Vermieters als auch die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes auf eben diese in Betracht.

In dem Fall (BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14) ging es um einen gewerblichen Mieter, der aufgrund von Mängeln am Mietobjekt einen nicht unerheblichen Teil der zu zahlenden Miete zurückbehielt und darauf fristlos gekündigt wurde. Die Minderung der Miete durch den Mieter wurde damit begründet, dass keine Regelung zur Mängelbeseitigung und dadurch entstehenden Umsatzausfalls des Gewerbetreibenden durch den Vermieter vorgelegt wurde und die Mängelbeseitigung ebenfalls ausblieb. Aufgrund der Mängel am Mietobjekt berief sich der Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Die Klägerin und Vermieterin des Objekts begründete die fristlose Kündigung damit, dass sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung bereits mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand befand. Es wurde Räumungsklage erhoben.

Der Bundesgerichtshof hat in der Revision nun unter anderem entschieden, dass kein Zurückbehaltungsrecht bestanden hat. Da der Mieter und Beklagte sich mit mehr als zwei Monatsmieten an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand befand, war die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Das Gericht geht aber noch weiter und beruft sich bei seiner Entscheidung auf § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB, in welchem bereits der Rückstand von einer Monatsmiete als erheblich angesehen wird und Grund für eine fristlose Kündigung liefert. Allerdings gilt dies so nur für Wohnraummietverhältnisse. Eine entsprechende ausdrückliche Regelung für gewerbliche Mietverhältnisse findet sich im Gesetz jedoch nicht. Anerkannt ist bereits, dass ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich ist. Um ausnahmsweise also auch bei einem geringerem Rückstand zur Erheblichkeit zu gelangen, müssen nach dem Bundesgerichtshof also besondere Umstände des Einzelfalls hinzutreten, die den Schluss auf die Erheblichkeit zulassen, als da also beispielsweise die Kreditwürdigkeit des Mieters oder die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes wären.